Dans le cadre d’une vente en viager, l’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte. En revanche, en viager occupé, il ne récupère la jouissance du bien qu’au décès du vendeur ou par anticipation si celui doit partir par exemple dans une maison de retraite. En viager libre, la jouissance du bien pour l’acquéreur s’effectue le jour de la signature de l’acte lors de la remise des clés.

Lorsque le viager est calculé sur deux têtes, la réversibilité de la rente permet au conjoint survivant de continuer à toucher l’intégralité de la rente sans aucune diminution au décès du premier conjoint. Il est important que les calculs en viager prennent en compte l’espérance de vie des deux vendeurs. 

Cette clause permet de protéger le conjoint survivant.

La rente viagère est indexée annuellement sur un indice choisi par les parties et publié par l’INSEE. L’indice que nous préconisons pour l’indexation de la rente viagère est l’indice des prix à la consommation, Ensemble des ménages hors tabac – base 100 en 2015.

A chaque date d’anniversaire du contrat, la rente va être indexée sur l’indice choisi ce qui engendrera une hausse ou une baisse de celle-ci. Compte tenu de la conjoncture économique et l’évolution à la hausse des indices, le vendeur apprécie grandement de voir sa rente augmenter au fur et à mesure des années. 

Dans le cadre d’un viager occupé, les réparations sont réparties entre l’acquéreur et le vendeur. Le crédirentier a à sa charge l’entretien courant du bien et le débirentier (l’acquéreur) les grosses réparations. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit la répartition de ces charges.

L’acquéreur étant propriétaire dès la signature de l’acte authentique, il est redevable de la taxe foncière. La taxe d’enlèvement d’ordures ménagères reste à la charge de l’occupant, soit du vendeur tant que ce dernier occupe le bien.

Dans la cadre d’un viager occupé, les charges de copropriété sont réparties entre le crédirentier et débirentier. Le crédirentier va payer les charges dites locatives ou récupérables. Il s’agit notamment des charges relatives à l’entretien et l’éclairage des parties communes, au personnel de l’immeuble le cas échéant. L’acquéreur, quant à lui, est redevable des grosses réparations, telles que le ravalement de façade ou encore la réfection de la toiture par exemple.

En viager libre, la totalité des charges est payée par l’acquéreur auprès du syndic de copropriété. 

Compte tenu des garanties prises dans l’acte notarié au profit du vendeur dans le cadre d’un achat d’un viager, les banques accordent rarement un emprunt bancaire à l’investisseur. Cependant, des exceptions existent en fonction du profil de l’emprunteur, soit de sa situation personnelle, professionnelle et patrimoniale. 

La vente en viager est une vente éthique car elle aide tant le vendeur que l’acquéreur. Le viager est souvent la seule solution pour les vendeurs de rester vivre chez eux tout en bénéficiant d’un complément de revenus ou de moyens financiers supplémentaires pour profiter de leur retraite, gâter leurs proches, anticiper leur succession, effectuer des donations. L’acquéreur, quant à lui, peut accéder à la propriété ou encore se constituer un patrimoine immobilier sans recours à l’emprunt bancaire et en échelonnant le paiement dans le temps. Ce dispositif est une réelle aide intergénérationnelle qui permet à chacune des parties de bénéficier d’avantages. 

La vente en viager est donc un contrat gagnant-gagnant entre crédirentier et débirentier et une réponse vertueuse à divers problèmes de société.

«En viager occupé, les acheteurs sont essentiellement des investisseurs. Il peut s’agir d’investisseurs privés ou bien d’investisseurs institutionnels tels que les fonds d’investissement. L’objectif premier est de se constituer dans le temps un patrimoine immobilier afin d’en bénéficier ultérieurement.
En viager libre, les acheteurs peuvent être des investisseurs qui souhaitent mettre le bien à la location ou encore des personnes souhaitant acquérir leur résidence principale.»